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      業(yè)主拋出“六大理由”拒交物業(yè)費 看似“理直氣壯” 為何難獲支持?

      發(fā)布時間:2018-05-04 點擊數(shù):22364

      業(yè)主拋出“六大理由”拒交物業(yè)費

      看似“理直氣壯” 為何難獲支持?

      案件簡介:

      顧某系南京某小區(qū)業(yè)主,未交納2006年至2015年度的物業(yè)費,被物業(yè)公司起訴到法院。

      顧某辯稱,其未交納物業(yè)費用系基于以下理由:第一,與物業(yè)公司未簽訂任何服務協(xié)議,不是合同當事人,物業(yè)公司無權起訴;第二,房子存在質(zhì)量問題,從收房第二年就發(fā)現(xiàn)房頂及外墻滲水,向物業(yè)公司報告,來人修過幾次,沒有修好;第三,家中曾發(fā)生失竊,并報警,物業(yè)公司既沒有履行安保業(yè)務,也無法提供監(jiān)控錄像,造成財產(chǎn)損失;第四,小轎車停在小區(qū)內(nèi)被撞壞,花費維修費2000元;第五,地下室公共部位,被人侵占,要求物業(yè)拆除,物業(yè)不作為;第六,2013年之前房屋沒有裝修,沒有入住,不應交費。

      法院經(jīng)審理認為,顧某的抗辯不成立,依法支持了物業(yè)公司的訴求,判決顧某支付物業(yè)費。

      法官說法:

      顧某在訴訟中提出了這么多答辯理由,為什么法院沒有采納,還判決他支付物業(yè)費呢?

      第一,業(yè)主能否以與物業(yè)公司之間沒有簽訂合同,不是物業(yè)服務合同當事人為由,拒交物業(yè)費?

      最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定,建設單位依法與服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同,以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同,對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。另外雖沒有簽訂物業(yè)服務合同,但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務人的物業(yè)服務,物業(yè)服務人起訴要求業(yè)主支付相應的物業(yè)服務費用的,人民法院予以支持。

      第二,房子存在質(zhì)量問題,能不能拒交物業(yè)費?

      房屋存在質(zhì)量問題屬于開放商遺留問題,應由業(yè)主與開發(fā)商在房屋買賣合同法律關系中解決,與物業(yè)服務合同不屬于同一法律關系,據(jù)此拒絕交納物業(yè)費,不能得到法院支持。建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的,應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

      第三,能否以人身、財物受損為由拒交物業(yè)費?

      《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的,應依法承擔相應的法律責任。物業(yè)服務企業(yè)如果履行了物業(yè)服務合同,在管理上不存在過錯的情況下,業(yè)主不能據(jù)此拒交物業(yè)服務費。本案中,物業(yè)不能提供監(jiān)控錄像的原因在于開放商在設計建設過程中就該位置未設置監(jiān)控設備,而不是由于物業(yè)對監(jiān)控設備使用不當造成的。車輛損失方面,由于業(yè)主未將車輛停放在車位上,也未交納停車管理費,雙方之間不成立保管關系,物業(yè)公司證明不存在過錯,對于車輛損失不承擔責任。

      第四,能否以有人私搭亂建,侵占公共區(qū)域為由拒交納物業(yè)費?

      對于在違法搭建、侵占公共區(qū)域等法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的行為,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門,有關主管部門應及時處理;業(yè)主使用人對侵占自己合法權益的行為,可以依法向人民法院起訴。本案中,對小區(qū)內(nèi)的私搭亂建行為,物業(yè)服務企業(yè)接到業(yè)主投訴后,及時與相應業(yè)主取得聯(lián)系,發(fā)送了書面整改通知書,并向相關行政主管部門書面報告,已履行了相應的義務,對于業(yè)主據(jù)此拒絕交納物業(yè)服務費的辯解,法院不予采納。

      第五,房子沒有入住,也要交物業(yè)費嗎?

      最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定,業(yè)主以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。物業(yè)費是指物業(yè)公司提供公共部位清潔、綠化、公共設施保養(yǎng)、公共秩序維護、安全保衛(wèi)等具有共同性質(zhì)的服務,所應收取的費用。物業(yè)費具有綜合性,不因個別業(yè)主沒有入住而免除。所以,無論業(yè)主基于什么原因未入住,均應交納物業(yè)費。關于房屋空置的認定及物業(yè)費交納比例,一般在物業(yè)服務合同中有約定,如果沒有約定,則根據(jù)價格主管部門的規(guī)定確定。

      2016-9-28


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